A Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURB-E), prevista no artigo 13, inciso II, da Lei nº 13.465/2017, enfrenta desafios que vão além da capacidade econômica dos próprios interessados. O principal entrave, a meu juízo, está na dificuldade de compatibilizar a regularização de imóveis individuais com as exigências técnicas, urbanísticas e registrais que abrangem áreas maiores, como uma quadra inteira.
Nesse ponto, a legislação não atende plenamente à demanda, deixando desassistida uma parcela da população potencialmente capaz de suportar as despesas da regularização fundiária, desde que estas sejam proporcionalmente compatíveis com sua capacidade econômica.
A solução, contudo, passa pelo aperfeiçoamento da regulamentação da lei, de modo a viabilizar duas situações distintas: a) a regularização de quadras ocupadas predominantemente por população que não se enquadra na hipótese do artigo 13, inciso I, da Lei nº 13.465/2017, destinada à população de baixa renda; e b) a regularização individual do imóvel daquele cidadão que dispõe de recursos para custear suas próprias despesas, tais como o pagamento de eventual Taxa de Serviço de REURB, a apresentação de planta de situação e memorial descritivo do terreno efetivamente ocupado, sobre o qual exerce posse mansa e pacífica; o recolhimento do IPTU e o pagamento dos emolumentos decorrentes dos atos registrais relativos à REURB de lote individual, precedida da expedição de título de legitimação fundiária pelo órgão executor da regularização fundiária, quando cabível.
Na REURB-E coletiva, por exemplo, os interessados poderiam se organizar para custear os levantamentos e projetos pertinentes, enquanto o Município assumiria as despesas e responsabilidades próprias do interesse público, especialmente aquelas relacionadas à infraestrutura e aos serviços urbanos, observadas as competências legais e as condições de cada caso. Os encargos individuais, por sua vez, como a elaboração da planta do lote e os emolumentos relativos à respectiva matrícula, além das demais despesas diretamente vinculadas ao imóvel, poderiam permanecer sob a responsabilidade do beneficiário.
Para viabilizar a execução dos procedimentos de Regularização Fundiária de Interesse Específico, modalidade que também se revela de grande interesse para o Município, sobretudo no que se refere à organização do território urbano e à arrecadação tributária incidente, seria possível estruturar um procedimento a partir do registro da quadra, como encargo municipal, desde que respeitados os requisitos legais e registrais.
Esse modelo permitiria, no mesmo contexto territorial, a chamada regularização individual, destinada ao interessado comprovadamente ocupante de lote urbano integrado à cidade, sem que ele dependesse exclusivamente da iniciativa administrativa do Poder Público ou tivesse de arcar sozinho com os custos de um projeto que também beneficiaria outros ocupantes. Para tanto, seria necessário assegurar que o interessado suportasse as despesas diretamente vinculadas à parcela de solo que pretende regularizar, enquanto o projeto de alcance coletivo, nessa concepção, ficaria a cargo do próprio Município, na condição de ordenador do solo urbano.
O objetivo é construir um modelo híbrido de Regularização Fundiária de Interesse Específico, que distribua adequadamente os encargos públicos e privados, reconhecendo que a regularização fundiária não atende apenas ao interesse individual do ocupante interessado, mas também ao ordenamento territorial e ao desenvolvimento urbano, sem prejuízo do recolhimento dos tributos e dos emolumentos registrais legalmente devidos.
Numa perspectiva talvez mais simples, o caminho mais viável seria o aperfeiçoamento do Decreto nº 9.310/2018, respeitados os limites da Lei nº 13.465/2017, mediante uma interpretação mais abrangente das possibilidades de aplicação da norma, orientada por sua efetividade e pela concretização dos direitos à moradia e à segurança jurídica, princípios fundamentais da própria Regularização Fundiária Urbana.
Esse cenário decorre das experiências vivenciadas pelo Núcleo de Governança Fundiária do Tribunal de Justiça do Maranhão nos municípios maranhenses, especialmente naqueles mais desenvolvidos, a exemplo da capital, São Luís. Trata-se de uma reflexão fundada na realidade observada, sem viés ideológico, voltada à identificação de soluções juridicamente viáveis para os entraves encontrados na execução da política de regularização fundiária.
Isso significa que a execução da Regularização Fundiária Urbana, conduzida com o máximo de planejamento, não deve impedir que a população economicamente capaz de suportar as despesas decorrentes da REURB, assim como o cidadão individualmente considerado, sujeito de direitos e potencial titular do domínio do imóvel urbano que ocupa e conserva como se proprietário fosse, possa, uma vez atendidos os requisitos legais, dispor de um caminho viável para regularizar individualmente o imóvel em que vive.
Por Daniel Pereira de Souza, pós-gradual em Direito Imobiliário, expert em Regularização Fundiária Urbana, coordenador da Comissão de Solução Fundiária do TJMA e membro do Núcleo de Governança Fundiária do Tribunal de Justiça do Maranhão.